Налоги при сдаче жилья в аренду
При сдаче жилья в аренду собственник получает доход. С этого дохода необходимо заплатить налог.
Ставка налога зависит от статуса хозяина: зарегистрирован ли он в качестве предпринимателя (ИП), самозанятого или действует как физлицо.
В этой статье расскажем о самых популярных и экономных решениях.
Доход от аренды без посредников
В таблице приведен примерный расчет налоговых платежей при квартиросдаче за 2024 год в зависимости от статуса владельца и применяемой системы налогообложения. При этом невыгодные налоговые режимы рассматривать не будем.
| Параметр |
Физлицо (13%) |
Самозанятый (4%) |
ИП | ||
|---|---|---|---|---|---|
| УСН (6 %) | Патент | ||||
| Арендная плата в год | 420 000 ₽ | ||||
| Налог за год | 54 600 ₽ | 16 800 ₽ | 0 ₽ | 10 806 ₽ | |
| Страховые взносы | - | - | 49 500 ₽ | 49 500 ₽ | |
| Итого платежей | 54 600 ₽ | 16 800 ₽ | 49 500 ₽ | 60 306 ₽ * | |
| Отчетность | Да ** | Нет | Да ** | Нет | |
* - стоимость годового патента в г. Новороссийске (в других городах стоимость можно узнать на сайте ФНС)
** - физлицу нужно сдать декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, предпринимателю отчет по УСН - до 25 апреля.
Получается, что самое выгодное – сдавать недвижимость в качестве самозанятого. Однако у самозанятого имеются ограничения. Например, они не могут сдавать в аренду нежилые помещения, в том числе апартаменты.
Доход от аренды через посредников
Сдавать помещения можно через посредника. Посредником может быть риелтор, управляющий, агент или другое доверенное лицо. Однако в этом случае вырисовывается группа получателей дохода.
При сдаче недвижимости через посредника нужно учитывать следующее.
- Для того, чтобы посредник сдавал жилье в аренду, владелец должен ему передать имущественные права на это имущество. Передача прав осуществляется с помощью договора и/или доверенности.
- Договоры могут быть следующими: договор аренды (с правом сдачи в субаренду), агентский договор, договор доверительного управления (требуется регистрация в Регпалате), договор на оказание услуг.
- Если посредник применяет НПД (самозанятый), то он может работать только на основании договора по оказанию услуг. Остальные виды договоров не могут использоваться при выборе данного налогового режима.
- Если посредник применяет УСН 6%, то ему потребуется применение ККТ.
- При возмещении арендатором коммунальных платежей налог с них не уплачивается.
- Налог с полученных доходов нужно платить всем: как владельцу, так и посреднику.
Рассмотрим несколько вариантов оптимизации налогов.
Вариант 1
Владелец заключил с посредником агентский договор. Хозяин применяет НПД, так как он сдает свое жилое имущество и годовой доход от самозанятой деятельности менее 2,4 млн. руб.
Жилец оплачивает арендную плату посреднику. Агент должен использовать ККТ (в чеке указывается сумма комиссии). После чего арендная плата за минусом комиссии перечисляется владельцу, который должен заплатить налог со всей суммы арендной платы (комиссия не вычитается).
В этом случае владелец жилья должен заплатить 4% от всей полученной арендной платы, а посредник – 6% от суммы вознаграждения за услуги.
Вариант 2
Посредник - самозанятый. Владелец заключил с посредником договор на оказание услуг: поиск арендаторов, подготовка недвижимости к сдаче, заселение/выселение жильцов и т.д. Хозяин зарегистрирован в качестве ИП, применяет УСН 6%. Он сдает свое жилое имущество, поэтому не применяет кассу. Жилец напрямую оплачивает арендную плату хозяину, а тот, в свою очередь, оплачивает услуги посреднику.
В этом случае владелец жилья должен заплатить 6% от всей полученной арендной платы, а посредник – 6% от суммы вознаграждения за услуги.
Комментарии