При продаже недвижимости продавец – физическое лицо получает доход. Данный доход облагается налогом, который так и называется - налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
Для налоговых резидентов и нерезидентов НДФЛ с продажи имущества рассчитывается различно.
Налоговые резиденты – лица, которые фактически находятся на территории России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.
При этом резидентство не зависит от гражданства. Например, гражданин РФ – моряк дальнего плаванья может быть нерезидентом. И наоборот, иностранец, гостивший более 183 дней в России, становится резидентом.
Налог на доходы уплачивается тогда, когда лицо владело имуществом менее минимального срока. В противном случае придется заплатить налог по ставке 13%. Однако есть и хорошая новость! При продаже недвижимости предусмотрен имущественный вычет.
До 2019 года при продаже любого имущества размер НДФЛ – 30%. При этом никакие вычеты, освобождения и льготы на нерезидентов не распространялись.
Начиная с 2019 года физлица-нерезиденты РФ могут не платить НДФЛ при продаже недвижимости, которое находилось в их собственности более минимального срока. Однако, если нерезидент продаст недвижимое имущество, находящееся в собственности менее этого срока, то доход от продажи будет облагаться НДФЛ по ставке 30%. При этом продавец не вправе применить имущественный налоговый вычет, а также уменьшить доход, полученный им от продажи имущества, на сумму расходов, связанных с его приобретением.
Таким образом, начиная с 2019 года нерезидент имеет право на освобождение от налога по ст. 217.1 НК. Причем освобождение не стоит путать с имущественным вычетом (ст. 220 НК).
Бывший гражданин России получил в наследство квартиру и принял решение ее продать. В договоре купли-продажи указана сумма 2 500 000 руб. Сумма НДФЛ, которую нужно заплатить, равна 2 500 000 * 30% = 750 000 руб.
Минимальный срок владения недвижимостью
При продаже объекта недвижимости для расчета НДФЛ важен срок ее владения. Срок владения считается с даты регистрации права собственности на объект. Эта дата указана в документе на недвижимость: свидетельстве или выписке из ЕГРН.
Доходы от продажи недвижимости налогом не облагаются и не декларируются, если продавец владел объектом больше минимального срока.
Минимальный срок владения составляет 3 года
в следующих случаях.
Объект недвижимости приобретен до 01.01.2016 года;
Право собственности получено после 01.01.2016 года:
в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
в результате приватизации;
плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.
В остальных случаях минимальный срок владения недвижимостью – 5 лет.
Минимальный предельный срок владения объектом может быть уменьшен законом субъекта РФ
Доход от продажи
Сумма дохода берется из договора купли-продажи. Если продана недвижимость, которая в свою очередь приобретена после 01.01.2016 года, то сумма дохода не должна быть меньше кадастровой стоимости объекта * понижающий коэффициент 0,7.
Доход от продажи объекта, приобретенного после 01.01.2016
=MAX(
Стоимость по договору
;
Кадастровая стоимость на 1 января года продажи
X
Понижающий коэффициент 0,7
)
Понижающий коэффициент 0,7 может быть уменьшен законом субъекта РФ
Пирогов А.С. получил в 2017 году в наследство квартиру и в 2018 году решил ее продать. За квартиру по договору купли-продажи он получил 4 000 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2018 равна 6 500 000 рублей.
Доход Пирогова А.С. составляет 4 550 000 рублей – это наибольшее значение из 4 000 000 руб. и 6 500 000 руб. * 0,7.
При расчете налога он воспользовался имущественным вычетом, поэтому НДФЛ равен (4 550 000 руб. – 1 000 000 руб.) * 0,13 = 461 500 руб.
Допустим, новый владелец в 2018 году тоже продал квартиру за 5 000 000 рублей. В этом случае доход равен 5 000 000 рублей - максимальному значению из 5 000 000 руб. и 6 500 000 руб. * 0,7.
Вместо вычетов лучше уменьшить доход на сумму фактически понесенных расходов – 4 000 000 руб., которые он заплатил за квартиру Пирогову А.С.
Тогда налог к уплате равен (5 000 000 руб. – 4 000 000 руб.) * 0,13 = 130 000 руб.
Имущественный вычет
Налогооблагаемый доход от продажи недвижимости можно уменьшить по выбору на:
Имущественный вычет
1 000 000
рублей при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков;
в размере 250 000
рублей при продаже иных объектов недвижимости, например, гаража.
Фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению недвижимости, включая услуги риелтора, госпошлины и проценты по кредиту.
Если за один календарный год физлицо продало несколько объектов недвижимости, предельная сумма налогового вычета применяется по всем проданным объектам в совокупности, а не отдельно по каждому объекту.
Имущественный вычет при продаже недвижимости, находящейся в долевой собственности
При продаже недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, сумма имущественного вычета зависит от того, что является объектом купли-продажи.
Недвижимость продается как единый объект по одному договору купли-продажи. В этом случае имущественный вычет распределяется между продавцами пропорционально их долям.
Реализуются доли, которые выделены и являются самостоятельными объектами договора купли-продажи, либо продаются доли в праве общей долевой собственности по отдельным договорам купли-продажи. В этом случае имущественный вычет предоставляется каждому продавцу в полном объеме.
Муж и жена в 2015 году приватизировали квартиру. При этом каждому принадлежало по ½ доли в праве собственности, а в 2017 году продали ее за 4 000 000 рублей.
Так как квартира находилась в собственности супругов менее 3-х лет, то доход каждого из них составляет 2 000 000 рублей. При этом оба вправе применить имущественный вычет пропорционально своей доле в праве собственности, т.е. по 500 000 руб.
Налог к уплате у каждого из супругов равен (2 000 000 руб. – 500 000 руб.) * 13% = 195 000 руб.
Пирогов А.С. и Караваева М.С. в конце 2015 года в порядке наследования получили по 1/3 и 2/3 доли в праве собственности на дом. В начале 2018 года Пирогов А.С. продал свою долю за 1 000 000 рублей.
Поскольку имущество находилось в собственности Пирогова А.С. менее трех лет, то полученный доход в размере 1 000 000 руб. облагается НДФЛ. При этом он вправе воспользоваться имущественным вычетом в размере предельной суммы - 1 000 000 руб.
Налог к уплате у Пирогова А.С. отсутствует (1 000 000 руб. – 1 000 000 руб.) * 0,13%.
Как получить имущественный вычет?
Имущественный вычет предоставляется при сдаче декларации 3-НДФЛ. Декларацию необходимо подать в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости.
К декларации нужно приложить документы, подтверждающие право на налоговый вычет:
копию договора купли-продажи;
копию документа о получении денежной суммы от продажи;
копии документов, которые подтверждают расходы, связанные с приобретением продаваемой недвижимости - если доход уменьшается на сумму указанных расходов.
Уплатить налог нужно до 15 июля следующего за продажей имущества года.
<p class="indent" align="justify">
При продаже недвижимости продавец – физическое лицо получает доход. Данный доход облагается налогом, который так и называется - <b>налог на доходы физических лиц</b> (НДФЛ).
</p>
<br>
<p class="indent" align="justify">
Для налоговых резидентов и нерезидентов НДФЛ с продажи имущества рассчитывается различно.
</p>
<br>
<p class="indent" align="justify">
<b>Налоговые резиденты</b> – лица, которые фактически находятся на территории России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.
</p>
<br>
<p class="indent" align="justify">
При этом резидентство не зависит от гражданства. Например, гражданин РФ – моряк дальнего плаванья может быть нерезидентом. И наоборот, иностранец, гостивший более 183 дней в России, становится резидентом.
</p>
<br>
<div class="tabs1">
<input id="tab1" type="radio" name="tabs1" checked=""> <label for="tab1" title="Налоговые резиденты" style="width:355px;font: 16px 'Open Sans';">Налоговые резиденты</label> <input id="tab2" type="radio" name="tabs1"> <label for="tab2" title="Нерезиденты РФ" style="width:355px;font: 16px 'Open Sans';">Нерезиденты РФ</label> <section id="content-tab1">
<p class="indent" align="justify">
Налог на доходы уплачивается тогда, когда лицо владело имуществом менее <a href="#min_srok">минимального срока</a>. В противном случае придется заплатить налог по ставке 13%. Однако есть и хорошая новость! При продаже недвижимости предусмотрен <a href="#im_vichet">имущественный вычет</a>.
</p>
</section> <section id="content-tab2">
<p class="indent">
До 2019 года при продаже любого имущества размер НДФЛ – 30%. При этом никакие вычеты, освобождения и льготы на нерезидентов не распространялись.
</p>
<br>
<p class="indent">
Начиная с 2019 года физлица-нерезиденты РФ могут <b>не платить НДФЛ</b> при продаже недвижимости, которое находилось в их собственности более <a href="#min_srok">минимального срока</a>. Однако, если нерезидент продаст недвижимое имущество, находящееся в собственности менее этого срока, то доход от продажи будет облагаться НДФЛ по ставке 30%. При этом продавец не вправе применить имущественный налоговый вычет, а также уменьшить доход, полученный им от продажи имущества, на сумму расходов, связанных с его приобретением.</p><br>
<div class="conclusion">
<p class="nomargin">
Таким образом, начиная с 2019 года нерезидент имеет право на освобождение от налога по ст. 217.1 НК. Причем освобождение не стоит путать с имущественным вычетом (ст. 220 НК).
</p>
</div><br>
<div class="accordion-container">
<a href="#" class="accordion-toggle" style="text-decoration: none;"><span class="toggle-icon"><i class="fa fa-plus-circle"></i></span> <span style="text-decoration: underline;">Пример. Определение размера НДФЛ при продаже квартиры</span></a>
<div class="accordion-content" style="display: none;">
<table class="StateTable prices" rules="all" cellpadding="0" cellspacing="0" style="border-bottom: solid 1px #D2D2D2;border-top: solid 1px #D2D2D2;margin-top: 6px;">
<tbody>
<tr>
<td colspan="2">
<!--Added row for the nested table--> <!--Start of the nested table-->
<table class="CityTable" rules="all" cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%">
<tbody style="background: #FAFAFA;">
<tr>
<td colspan="2" class="table_3" style="padding: 10px;">
<p class="indent" align="justify">
Бывший гражданин России получил в наследство квартиру и принял решение ее продать. В договоре купли-продажи указана сумма 2 500 000 руб. Сумма НДФЛ, которую нужно заплатить, равна 2 500 000 * 30% = 750 000 руб.
</p>
</td>
</tr>
</tbody>
</table>
</td>
</tr>
</tbody>
</table>
</div>
</div>
</section>
</div>
<a name="min_srok"></a>
<h3 style="text-indent:25px;">Минимальный срок владения недвижимостью</h3>
<p class="indent" align="justify">
При продаже объекта недвижимости для расчета НДФЛ важен срок ее владения. Срок владения считается с даты регистрации права собственности на объект. Эта дата указана в документе на недвижимость: свидетельстве или выписке из ЕГРН.
</p>
<br>
<div class="importantly">
<p class="nomargin" align="justify">
Доходы от продажи недвижимости налогом не облагаются и не декларируются, если продавец владел объектом больше минимального срока.
</p>
</div>
<br>
<p class="indent" align="justify">
<b>Минимальный срок</b> владения составляет <b>3 года</b>
в следующих случаях.
</p>
<ul class="ul">
<li style="background: url(/images/icons/point.png) no-repeat 0 4px;">Объект недвижимости приобретен до 01.01.2016 года; </li>
<li style="background: url(/images/icons/point.png) no-repeat 0 4px;">Право собственности получено после 01.01.2016 года: </li>
<ul style="padding: 0px 0 0 25px;">
<li>в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника; </li>
<li>в результате приватизации;</li>
<li>плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.</li>
</ul>
</ul>
<br>
<p class="indent" align="justify">
В остальных случаях <b>минимальный срок</b> владения недвижимостью – <b>5 лет</b>.
</p>
<br>
<div class="owl">
<p class="nomargin" align="justify">
Минимальный предельный срок владения объектом может быть уменьшен законом субъекта РФ
</p>
</div>
<a name="im_vichet"></a>
<h3 class="title">Доход от продажи</h3>
<p class="indent" align="justify">
Сумма дохода берется из договора купли-продажи. Если продана недвижимость, которая в свою очередь приобретена после 01.01.2016 года, то сумма дохода не должна быть меньше кадастровой стоимости объекта * понижающий коэффициент 0,7.
</p>
<br>
<div>
<div class="formula_yellow" style="width:28.5%">
<p align="center">
<i>Доход от продажи объекта, приобретенного после 01.01.2016</i>
</p>
</div>
<div class="f-y">
<p align="center" style="position: relative; top: 10px;">
<b>=MAX(</b>
</p>
</div>
<div class="formula_yellow" style="width:17.5%">
<p align="center">
<i>Стоимость по договору</i>
</p>
</div>
<div class="f-y">
<p align="center" style="position: relative; top: 10px;">
<b>;</b>
</p>
</div>
<div class="formula_yellow" style="width:21.5%">
<p align="center">
<i>Кадастровая стоимость на 1 января года продажи</i>
</p>
</div>
<div class="f-y">
<p align="center" style="position: relative; top: 10px;">
<b>X</b>
</p>
</div>
<div class="formula_yellow" style="width:19.5%">
<p align="center">
<i>
Понижающий коэффициент 0,7</i>
</p>
</div>
<div class="f-y">
<p align="center" style="position: relative; top: 10px;">
<b>)</b>
</p>
</div>
</div>
<br>
<div class="owl">
<p class="nomargin" align="justify">
Понижающий коэффициент 0,7 может быть уменьшен законом субъекта РФ
</p>
</div>
<div class="accordion-container">
<a href="#" class="accordion-toggle" style="text-decoration: none;"><span class="toggle-icon"><i class="fa fa-plus-circle"></i></span> <span style="text-decoration: underline;">Пример. Расчет дохода с учетом понижающего коэффициента.</span></a>
<div class="accordion-content" style="display: none;">
<table class="StateTable prices" rules="all" cellpadding="0" cellspacing="0" style="border-bottom: solid 1px #D2D2D2;border-top: solid 1px #D2D2D2;margin-top: 6px;">
<tbody>
<tr>
<td colspan="2">
<!--Added row for the nested table--> <!--Start of the nested table-->
<table class="CityTable" rules="all" cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%">
<tbody style="background: #FAFAFA;">
<tr>
<td colspan="2" class="table_3" style="padding: 10px;">
<p class="indent" align="justify">
Пирогов А.С. получил в 2017 году в наследство квартиру и в 2018 году решил ее продать. За квартиру по договору купли-продажи он получил 4 000 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2018 равна 6 500 000 рублей.
</p>
<p class="indent" align="justify">
Доход Пирогова А.С. составляет 4 550 000 рублей – это наибольшее значение из 4 000 000 руб. и 6 500 000 руб. * 0,7.
</p>
<p class="indent" align="justify">
При расчете налога он воспользовался <a href="#im_vichet">имущественным вычетом</a>, поэтому НДФЛ равен (4 550 000 руб. – 1 000 000 руб.) * 0,13 = 461 500 руб.
</p>
<br>
<p class="indent" align="justify">
Допустим, новый владелец в 2018 году тоже продал квартиру за 5 000 000 рублей. В этом случае доход равен 5 000 000 рублей - максимальному значению из 5 000 000 руб. и 6 500 000 руб. * 0,7.
</p>
<p class="indent" align="justify">
Вместо вычетов лучше уменьшить доход на сумму <a href="#im_vichet">фактически понесенных расходов</a> – 4 000 000 руб., которые он заплатил за квартиру Пирогову А.С.
</p>
<p class="indent" align="justify">
Тогда налог к уплате равен (5 000 000 руб. – 4 000 000 руб.) * 0,13 = 130 000 руб.
</p>
</td>
</tr>
</tbody>
</table>
</td>
</tr>
</tbody>
</table>
</div>
</div>
<h3 style="text-indent:25px;">Имущественный вычет</h3>
<p class="indent" align="justify">
Налогооблагаемый доход от продажи недвижимости можно уменьшить по выбору на:
</p>
<ol class="ul" style="margin: 0px 0 2px 25px;">
<li><b>Имущественный вычет</b></li>
<ul style="padding: 0px 0 0 2px;">
<li><b>1 000 000</b>
рублей при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков; </li>
<li>в размере <b>250 000</b>
рублей при продаже иных объектов недвижимости, например, гаража. </li>
</ul>
<li><b>Фактически произведенные</b> и <b>документально подтвержденные расходы </b>по приобретению недвижимости, включая услуги риелтора, госпошлины и проценты по кредиту. </li>
</ol>
<br>
<div class="importantly">
<p class="nomargin" align="justify">
Если за один календарный год физлицо продало несколько объектов недвижимости, предельная сумма налогового вычета применяется по всем проданным объектам <b>в совокупности</b>, а не отдельно по каждому объекту.
</p>
</div>
<h3 style="text-indent:25px;">Имущественный вычет при продаже недвижимости, находящейся в долевой собственности</h3>
<p class="indent" align="justify">
При продаже недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, сумма имущественного вычета зависит от того, что является объектом купли-продажи.
</p>
<br>
<ol class="ul" style="margin: 0px 0 2px 25px;">
<li>Недвижимость продается как единый объект по одному договору купли-продажи. В этом случае имущественный вычет распределяется между продавцами пропорционально их долям. </li>
<br>
<li>Реализуются доли, которые выделены и являются самостоятельными объектами договора купли-продажи, либо продаются доли в праве общей долевой собственности по отдельным договорам купли-продажи. В этом случае имущественный вычет предоставляется каждому продавцу в полном объеме.</li>
</ol>
<br>
<div class="accordion-container">
<a href="#" class="accordion-toggle" style="text-decoration: none;"><span class="toggle-icon"><i class="fa fa-plus-circle"></i></span> <span style="text-decoration: underline;">Пример. Расчет НДФЛ при продаже квартиры, находившейся в долевой собственности.</span></a>
<div class="accordion-content" style="display: none;">
<table class="StateTable prices" rules="all" cellpadding="0" cellspacing="0" style="border-bottom: solid 1px #D2D2D2;border-top: solid 1px #D2D2D2;margin-top: 6px;">
<tbody>
<tr>
<td colspan="2">
<!--Added row for the nested table--> <!--Start of the nested table-->
<table class="CityTable" rules="all" cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%">
<tbody style="background: #FAFAFA;">
<tr>
<td colspan="2" class="table_3" style="padding: 10px;">
<p class="indent" align="justify">
Муж и жена в 2015 году приватизировали квартиру. При этом каждому принадлежало по ½ доли в праве собственности, а в 2017 году продали ее за 4 000 000 рублей.
</p>
<p class="indent" align="justify">
Так как квартира находилась в собственности супругов менее 3-х лет, то доход каждого из них составляет 2 000 000 рублей. При этом оба вправе применить имущественный вычет пропорционально своей доле в праве собственности, т.е. по 500 000 руб.
</p>
<p class="indent" align="justify">
Налог к уплате у каждого из супругов равен (2 000 000 руб. – 500 000 руб.) * 13% = 195 000 руб.
</p>
</td>
</tr>
</tbody>
</table>
</td>
</tr>
</tbody>
</table>
</div>
</div>
<br>
<div class="accordion-container">
<a href="#" class="accordion-toggle" style="text-decoration: none;"><span class="toggle-icon"><i class="fa fa-plus-circle"></i></span> <span style="text-decoration: underline;">Пример. Расчет НДФЛ при продаже доли в квартире.</span></a>
<div class="accordion-content" style="display: none;">
<table class="StateTable prices" rules="all" cellpadding="0" cellspacing="0" style="border-bottom: solid 1px #D2D2D2;border-top: solid 1px #D2D2D2;margin-top: 6px;">
<tbody>
<tr>
<td colspan="2">
<!--Added row for the nested table--> <!--Start of the nested table-->
<table class="CityTable" rules="all" cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%">
<tbody style="background: #FAFAFA;">
<tr>
<td colspan="2" class="table_3" style="padding: 10px;">
<p class="indent" align="justify">
Пирогов А.С. и Караваева М.С. в конце 2015 года в порядке наследования получили по 1/3 и 2/3 доли в праве собственности на дом. В начале 2018 года Пирогов А.С. продал свою долю за 1 000 000 рублей.
</p>
<p class="indent" align="justify">
Поскольку имущество находилось в собственности Пирогова А.С. менее трех лет, то полученный доход в размере 1 000 000 руб. облагается НДФЛ. При этом он вправе воспользоваться имущественным вычетом в размере предельной суммы - 1 000 000 руб.
</p>
<p class="indent" align="justify">
Налог к уплате у Пирогова А.С. отсутствует (1 000 000 руб. – 1 000 000 руб.) * 0,13%.
</p>
</td>
</tr>
</tbody>
</table>
</td>
</tr>
</tbody>
</table>
</div>
</div>
<h3 style="text-indent:25px;"> Как получить имущественный вычет?</h3>
<p class="indent" align="justify">
Имущественный вычет предоставляется при сдаче декларации 3-НДФЛ. Декларацию необходимо подать в налоговый орган не позднее <b>30 апреля</b> года, следующего за годом продажи недвижимости.
</p>
<br>
<p class="indent" align="justify">
К декларации нужно приложить документы, подтверждающие право на налоговый вычет:
</p>
<ul class="ul">
<li>копию договора купли-продажи;</li>
<li>копию документа о получении денежной суммы от продажи;</li>
<li>копии документов, которые подтверждают расходы, связанные с приобретением продаваемой недвижимости - если доход уменьшается на сумму указанных расходов. </li>
</ul>
<br>
<p class="indent" align="justify">
Уплатить налог нужно до <b>15 июля</b> следующего за продажей имущества года.
</p>
<div class="similar">
</div>
<ul class="ul">
<li class="li_no_mar_pad"><a href="/wiki_cbu/spisok-dokumentov-dlya-polucheniya-imushchestvennogo-vycheta/">Необходимые для имущественного вычета документы</a></li>
<li class="li_no_mar_pad"><a href="/count/raschet-nalogovogo-statusa.php">Расчет налогового статуса: резидент или нерезидент</a></li>
<li class="li_no_mar_pad"><a href="/articles/novaya_forma_deklaratsii_3_ndfl/">Декларация по форме 3 НДФЛ за 2018 год</a></li>
<li class="li_no_mar_pad"><a href="/articles/deklaratsiya_po_forme_3_ndfl_za_2017_god_podaetsya_na_novom_blanke/">Декларация по форме 3-НДФЛ за 2017 год</a></li>
<li class="li_no_mar_pad"><a href="/stati/imushchestvennyy-vychet-pri-pokupke-zhilya/">Имущественный вычет при покупке жилья</a></li>
</ul>
<script type="text/javascript">
$(document).ready(function () {
$('.accordion-toggle').on('click', function(event){
event.preventDefault();
// create accordion variables
var accordion = $(this);
var accordionContent = accordion.next('.accordion-content');
var accordionToggleIcon = $(this).children('.toggle-icon');
// toggle accordion link open class
accordion.toggleClass("open");
// toggle accordion content
accordionContent.slideToggle(250);
// change plus/minus icon
if (accordion.hasClass("open")) {
accordionToggleIcon.html("<i class='fa fa-minus-circle'></i>");
} else {
accordionToggleIcon.html("<i class='fa fa-plus-circle'></i>");
}
});
});
</script>
Центр Бухгалтерских Услуг
Комплексное бухгалтерское сопровождение организаций и ИП, регистрация и ликвидация юридических лиц, юридическое консультирование и пр.
22 Января 2018 
