Имущественный вычет при покупке жилья
При покупке квартиры, дома, земельного участка, а также при погашении процентов по займам, израсходованных на новое жилье, покупатель обладает правом на имущественный налоговый вычет.
По идее, имущественный вычет направлен на предоставление гражданам возможности приобрести или улучшить свое жилье. По сути, данный вычет означает, что часть дохода (в размере вычета) не будет облагаться налогом на доходы.
Таким образом, покупатель:
- либо не платит налог — для этого нужно обратиться к работодателю с необходимыми документами;
- либо возвращает себе удержанный работодателем налог — для этого в налоговую инспекцию нужно сдать декларацию по форме 3-НДФЛ.
Условия для получения имущественного вычета
Покупатель может воспользоваться правом на имущественный вычет:
- при покупке жилья (долей в нем), земельного участка под ним или для его строительства;
- при погашении процентов по целевым кредитам, которые были израсходованы на приобретение жилья.
Для использования вычета собственник жилья должен:
- быть налоговым резидентом;
- получать доходы, которые облагаются по ставке 13% (за исключением дивидендов).
Дарьина Мария Ивановна работает в качестве индивидуального предпринимателя на упрощенной системе налогообложения с 2015 года. Больше официально нигде она не работала. В 2018 году Мария Ивановна купила квартиру. Но получить вычет за покупку у неё не получится, поскольку подоходный налог в бюджет она не уплачивает.
Вычет при покупке жилья применять нельзя:
- если оплата произведена за счет работодателя, материнского капитала, военных субсидий, за счет бюджетных средств и т.д.
- если сделка купли-продажи заключена с взаимозависимыми лицами: супруги, родители, дети, братья и сестры и т.д.
Нефедова Нина Рафаиловна с помощью материнского капитала (453 026 рублей) и собственных средств (1 600 000 рублей) приобрела квартиру общей стоимостью 2 053 026 рублей. Теперь она хочет получить имущественный вычет. Нина Рафаиловна должна помнить, что получать вычет с материнского капитала — незаконно. Поэтому и вычет налогоплательщик может получить только с 1 600 000 рублей * 13% = 208 000 рублей.
Право на имущественный вычет возникает начиная с года, в котором:
- зарегистрировано право собственности в ЕГРН,
- получен акт передачи жилья, если оно приобретено в строящемся доме.
В 2018 году по договору долевого участия Савинская Юлия Игоревна приобрела квартиру за 1 000 000 рублей. 1 декабря 2018 года налогоплательщик получил акт приёма квартиры, а 02 февраля 2019 года получил выписку ЕГРН, где Юлия Игоревна является собственником жилья. Так как акт приёма был подписан в 2018 году, налогоплательщик имеет право получить вычет уже за 2018 год, несмотря на то, что выписка получена в 2019 году.
Если приобретен земельный участок, то подать документы на вычет можно будет только после того, как будет построено жилье и зарегистрировано право собственности.
Шпилькин Сергей приобрел по договору купли-продажи недостроенный двухэтажный дом. После покупки Сергей достроил дом и оформил право собственности на него. Сергей сможет получить вычет по расходам на приобретение, так и на достройку и отделку дома.
Размер имущественного вычета
Вычет на приобретение жилья и земельных участков (или долей) предоставляется в размере фактических расходов, но не может превышать 2 000 000 рублей.
То есть сумма возврата составит максимум 260 000 рублей (2 000 000 руб. × 13%).
Минина Марина и её мать Минина Наталья в 2018 году приобрели в общую долевую собственность квартиру стоимостью 4 000 000 рублей. При этом доля каждого из владельцев составила 1/2. В этом случае Минина Марина и Минина Наталья имеют право на вычет в размере 4 000 000 рублей × ½ = 2 000 000 рублей (260 000 рублей к возврату).
Если для покупки привлекались целевые кредиты (займы), то также предоставляется вычет по фактически уплаченным процентам, но не более 3 000 000 рублей.
В 2014 году Бельков Никита оформил ипотеку и заключил договор долевого участия на строительство квартиры, а в 2018 году он получил акт приема-передачи квартиры. В этом случае обратиться за вычетом можно только в 2019 году, несмотря на то, что ипотека выплачивалась с 2014 года. При этом вычет можно получать за все проценты, уплаченные с 2014 года.
Если исчерпано право на основной вычет, то можно получить отдельно процентный вычет при условии, что расходы на погашение процентов не включались в состав основного вычета.
Игорь Корнев купил в 2009 году дом и использовал свое право на получение имущественного вычета в размере фактически произведенных расходов. При этом в состав вычета не включились расходы на погашение процентов.
В 2018 году Игорь купил квартиру в ипотеку. Игорь не может использовать основной вычет, так как его исчерпал при покупке дома. Однако он может претендовать на процентный вычет по ипотеке, но не более 3 млн. рублей.
Перенос остатка неиспользованного вычета
Если за один налоговый период (календарный год) была использована только часть имущественного вычета, то неиспользованный остаток вычета переносится на последующие годы.
Если в год приобретения недвижимости у вас не было доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13%, то можно получить вычет тогда, когда такие доходы появятся.
Кузьмин Иван Николаевич работал весь 2018 год и купил квартиру за 2 350 000 рублей, оформив её в собственность в том же году.
Всего за год Иван заработал 450 000 рублей и уплатил подоходный налог 58 500 рублей.
В 2019 году Иван Николаевич имеет право подать декларацию 3-НДФЛ за 2018 год и вернуть уплаченный налог. В нашем случае, максимальная сумма возврата 2 000 000 * 13% = 260 000 рублей. Но в 2018 году Ивану Николаевичу вернут только 58 500 рублей и 201 500 рублей останутся для возврата в следующие годы.
Также если по приобретенному жилью использована только часть максимального размера имущественного вычета, то остаток суммы вычета может быть перенесен на другой объект недвижимости, но при условиях:
- если остаток вычета образовался по расходам на приобретение жилья и земельных участков (долей в них);
- если первый объект был приобретен позже 2014 года (включительно).
Павел Лавриненко в 2016 году купил квартиру за 1 000 000 рублей и получил имущественный вычет 130 000 рублей. В 2018 году Павел купил ещё одну квартиру за 5 000 000 рублей. Так как в 2016 году вычет использовался в неполном объеме, Павел может заявить на оставшийся положенный ему вычет на 1 000 000 рублей.
Друг Павла — Михаил Петрович — купил квартиру в 2013 году купил квартиру за 600 000 рублей и получил имущественный вычет в размере 78 000 рублей. А в 2018 году купил квартиру за 2 000 000 рублей. Но Михаил Петрович больше не сможет добрать вычет до 2 000 000 рублей, поскольку он использовал своё право на имущественный вычет на квартиру приобретенную до 2014 года.
Вычет на погашение процентов по кредиту можно получить только в отношении одного объекта недвижимости.
Особые условия для пенсионеров
Пенсионеры вправе перенести имущественный вычет на прошлые периоды, не более чем на три года до года, в котором образовался неиспользованный остаток вычета.
Петрова В.С. приобрела квартиру в апреле 2018 года. В ноябре того же года она оформила пенсию.
Поскольку в 2018 году Петрова В.С. работала и получала облагаемый НДФЛ доход, то в 2019 году нужно подать декларацию. В декларации необходимо заявить о вычете в сумме, потраченной на приобретение жилья (но не более 2 млн. руб.). В результате предоставления вычета Петровой В.С. будет возвращен налог на доходы, удержанный работодателем в 2018 году.
Остаток вычета пенсионерка вправе перенести на предшествующий период, но не более 3 лет: 2017, 2016, 2015 годы.
Если у пенсионера не было доходов, с которого удерживался подоходный налог, то возвращать ему нечего. Например, если пенсионер вышел на пенсию 5 лет назад и с тех пор не работает, то при покупке жилья возврата денег не будет.
Работающий пенсионер Петров С.П. в 2018 году купил и оформил в собственность квартиру стоимостью 2 млн руб. Общий размер положенного ему имущественного вычета составит 2 млн руб. Это означает, что можно вернуть 260 000 руб. (2 000 000 руб. × 13%).
Доход Петрова С.П. составил:
- в 2015 году — 400 000 руб.,
- в 2016 году — 420 000 руб.,
- в 2017 году — 510 000 руб.,
- в 2018 году — 520 000 руб.
Пенсионер в 2019 году вправе получить вычет за 2018 год, а остаток перенести на 2015, 2016 и 2017 годы. На 2014 год остаток перенести нельзя.
Ему полагается к возврату сумма 240 500 руб. или соответственно за указанные годы: 52 000 руб. (400 000 руб. × 13%), 54 600 руб. (420 000 руб. × 13%), 66 300 руб. (510 000 руб. × 13%), 67 600 руб. (520 000 руб. × 13%).
Остатком вычета в размере 150 000 руб. (2 000 000 руб. — 400 000 руб. — 420 000 руб. — 510 000 руб. — 520 000 руб.) пенсионер сможет воспользоваться в дальнейшем при наличии у него дохода, облагаемого НДФЛ по ставке 13%.
Как распределить вычет при покупке жилья супругами?
В случае приобретения жилья в совместную собственность каждый из супругов имеет право на имущественный вычет в размере расходов на его покупку независимо от того, на имя кого из супругов оформлено право собственности.
Заявить имущественный вычет на приобретение жилье может:
- каждый из супругов — в размере расходов на покупку жилья, но не более 2 000 000 рублей;
- каждый из супругов, распределив между собой фактически понесенные расходы в любой пропорции, но не более 2 000 000 рублей на каждого.
Например, если супруги приобрели квартиру стоимостью 5 000 000 рублей, то в таком случае размер вычетов целесообразно распределить так, чтобы каждый из супругов уменьшил свои доходы на 2 000 000 рублей.
Если стоимость квартиры 3 000 000 рублей, то можно распределить размеры вычетов:
- 2 000 000 рублей одному супругу и 1 000 000 рублей другому,
- 1 500 000 рублей одному супругу и 1 500 000 рублей другому,
- 1 200 000 рублей одному супругу и 1 800 000 рублей другому и т.д.
Если стоимость квартиры менее 2 000 000 рублей, то или вычетом будет пользоваться только один из них, или можно распределить вычет в любой пропорции.
Супруги Максим и Мария Ивановы приобрели квартиру в 2018 году за 2 000 000 рублей. Квартира была оформлена полностью на Марию, которая уже использовала ранее своё право на получение имущественного вычета ранее. Несмотря на то, что квартира и все документы оформлены на жену, супруги решили, что налоговый вычет будет получать муж. Такое решение законно. Для этого необходимо составить заявление о распределении вычета между супругами. Таким образом Максим будет получать вычет в полном объеме (260 000 рублей).
Аналогичный порядок при имущественном вычете на погашение процентов по кредиту или займу. Максимальный размер имущественном вычета по процентам для каждого из супругов в отношении одного объекта недвижимости — 3 000 000 рублей.
Как получить имущественный вычет?
Воспользоваться имущественным вычетом можно:
- в налоговой инспекции;
- у работодателя.
На наш взгляд, при получении имущественного вычета у работодателя имеются следующие недостатки.
- Право на получение имущественного вычета нужно ежегодно подтверждать в налоговой инспекции.
- Если у плательщика несколько работодателей либо поменялся работодатель, то получить вычет в полном объеме получится только при подаче декларации 3-НДФЛ.
Заявить можно о вычете по тем доходам, которые получены не ранее чем за три года, предшествующих году обращения.
Например, если в 2016 году приобретен дом, за получением имущественного вычета в отношении доходов за 2016 год, можно обратиться в налоговую инспекцию в любое время в течение 2017-2019 годов. В 2020 году налог, удержанный в 2016 году, вернуть будет нельзя.
- Подготовка документов:
- копия свидетельства о государственной регистрации права собственности или выписки из ЕГРН;
- копии договора о приобретении недвижимости, акта о ее передаче;
- документы, подтверждающие оплату или расходы на строительство;
- копия кредитного договора и справка из банка о размере уплаченных процентов по кредиту;
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ.
- Нужно заполнить налоговую декларацию 3-НДФЛ по окончании года, по доходам которого вы заявляете вычет. Также необходимо составить заявление о возврате излишне уплаченной суммы НДФЛ.
Подать с пакетом документов можно одновременно до трех деклараций за предшествующие годы, если ранее формы 3-НДФЛ не сдавались.
- Подготовленные документы вместе с формой 3-НДФЛ нужно подать в налоговый орган по месту жительства.
Налоговый орган в течение трех месяцев со дня представления декларации и подтверждающих документов проводит камеральную проверку. После проверки он направит вам сообщение о принятом решении.
При подтверждении права на вычет по НДФЛ и установлении факта излишней уплаты налога сумма переплаты подлежит возврату в течение месяца со дня получения вашего заявления о возврате налога или окончания камеральной проверки, если вы представили заявление вместе с декларацией.
Вычеты предоставляют только налоговые агенты, которые являются по отношению к налогоплательщику работодателями на основании трудового договора.
- Подготовка документов:
- копия свидетельства о государственной регистрации права собственности или выписки из ЕГРН;
- копии договора о приобретении недвижимости, акта о ее передаче;
- документы, подтверждающие оплату или расходы на строительство;
- копия кредитного договора и справка из банка о размере уплаченных процентов по кредиту;
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ.
- Подготовленные документы вместе с заявлением о подтверждении права на имущественный вычет нужно подать в налоговый орган по месту жительства. В течение 30 дней со дня подачи заявления налоговый орган выдает уведомление о подтверждении права на вычет.
- Нужно получить в налоговом органе уведомление и представить его вместе с письменным заявлением работодателю о предоставлении вычета (в произвольной форме).
Работодатель предоставляет имущественный вычет начиная с месяца, в котором работник представил заявление о вычете и уведомление налогового органа. При этом налог будет пересчитан с начала года, и излишне удержанный НДФЛ работодатель вернет работнику. Это все будет действовать до конца года. В следующем году, если имеется неиспользованный остаток по вычету, шаги нужно повторить.
Максимов Иван приобрел квартиру в январе 2019 года. После подготовки документов для получения вычета, он обратился в налоговую по месту жительства с заявлением, что вычет он будет получать у работодателя. В марте 2019 года ИФНС выдала Максимову Ивану уведомление, подтверждающее право на вычет. Иван отдал данное уведомление в бухгалтерию и приложил письменное заявление о получении вычета через работодателя. Бухгалтер пересчитал налог с начала года и вернул удержанный с зарплаты НДФЛ. С марта 2018 года Максимов начал получать заработную плату без вычета 13% налога на доходы физических лиц.
